CALIFICACIÓN Y CONTINUIDAD DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: LÍMITES A LA ATRIBUCIÓN DE EFECTOS DE DOMINIO AL DERECHO REAL DE ADQUISICIÓN

Resumen

Este artículo analiza los límites de la calificación registral en el sistema del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Brasil, especialmente a la luz de los intentos de registrar títulos que atribuyen naturaleza de propiedad a derechos que, desde una perspectiva jurídico-registracional, solo tienen carácter adquisitivo. Parte de la observación de una recurrente disociación entre la realidad fáctica consolidada y la realidad jurídica formalizada en el folio inmobiliario, lo que genera tensión entre la efectividad del derecho sustantivo y la seguridad jurídica. La investigación adopta un enfoque teórico-dogmático, basado en el análisis de la legislación civil y registral, la doctrina especializada y la jurisprudencia de los tribunales superiores. En el primer eje, se examinan los principios estructurantes del sistema registral, destacando la continuidad, la disponibilidad y la legalidad, evidenciando su papel en la preservación de la coherencia de la cadena de propiedad. En segundo lugar, se analiza la distinción estructural entre derecho real de adquisición y derecho de propiedad, a la luz de los artículos 1.227, 1.225, VII y 1.245 del Código Civil, demostrando que la adquisición de la propiedad depende necesariamente de la inscripción del título de transmisión. Se concluye que no es legalmente admisible inscribir en el Registro de la Propiedad títulos que atribuyan efectos propios de la propiedad sin la correspondiente inscripción previa, aun cuando exista consolidación fáctica de la situación jurídica, bajo pena de violación de los principios registrales y de seguridad jurídica. Como contribución teórica, se propone un criterio interpretativo que estructura la calificación registral, guiado por la estricta correspondencia entre el título presentado y la naturaleza jurídica del derecho efectivamente constituido.