QUALIFICAÇÃO REGISTRAL E CONTINUIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS: LIMITES À ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS DOMINIAIS AO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO

Resumo

O presente artigo analisa os limites da qualificação registral no sistema do Registro de Imóveis brasileiro, especialmente diante da tentativa de ingresso de títulos que atribuem natureza dominial a direitos que, sob o prisma jurídico-registral, possuem apenas caráter aquisitivo. Parte-se da constatação de uma recorrente dissociação entre a realidade fática consolidada e a realidade jurídica formalizada no fólio real, o que suscita tensão entre a efetividade do direito material e a segurança jurídica. A pesquisa adota abordagem teórico-dogmática, com base na análise da legislação civil e registral, da doutrina especializada e da jurisprudência dos tribunais superiores. No primeiro eixo, examinam-se os princípios estruturantes do sistema registral, com destaque para a continuidade, a disponibilidade e a legalidade, evidenciando-se seu papel na preservação da coerência da cadeia dominial. No segundo, investiga-se a distinção estrutural entre direito real de aquisição e direito de propriedade, à luz dos arts. 1.227, 1.225, VII e 1.245 do Código Civil, demonstrando-se que a aquisição do domínio depende necessariamente do registro do título translativo. Conclui-se que não é juridicamente admissível o ingresso, no Registro de Imóveis, de títulos que atribuam efeitos próprios da propriedade sem a prévia inscrição correspondente, ainda que haja consolidação fática da situação jurídica, sob pena de violação aos princípios registrais e à segurança jurídica. Propõe-se, como contribuição teórica, um critério interpretativo estruturante da qualificação registral, orientado pela estrita correspondência entre o título apresentado e a natureza jurídica do direito efetivamente constituído.